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姓名:张峥嵘
单位:万商天勤(上海)律师事务所
职位:资深房产律师
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    上海房产专业律师张峥嵘,十年法律界从业经验,工作作风细腻、严守职业道德,是深得客户信赖的律师。长期专门代理房屋买卖合同纠纷、拆迁安置补偿纠纷、婚姻房产、房产继承案件,有众多成功精典案例。胜诉率高,案情分析预判准确。欢迎来电咨询:13818784511。欢迎登录张峥嵘律师团队的上海房产律师网www.lawyerzzr.com。
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购买的公房征收,是否适用同住人规定 (2020/6/28 0:12:31) [发送到微博]
  构成同住人资格的条件之一是没有享受过福利性分房或享受过福利性政策,那么如何界定何种情况才算是福利性分房呢?如果当事人在市场上购买下房屋的承租权,那么此时的房屋是否仍然属于公房性质?已经享受福利分房的人还能否在此处享受动迁利益呢?今天我们通过虹口区的一个案件与大家分享。

案情来源:
上海市第二中级人民法院
(2020)沪02民终2780号民事判决书

案情简介:
  
  倪某与邱某原系夫妻关系,双方于1983年7月登记结婚,于2007年4月3日登记离婚。海宁路房屋(以下简称“系争房屋”)为倪某与邱某婚姻关系存续期间,于2006年2月置换所得的公房,承租人登记为邱某。倪某与邱某离婚后居住系争房屋至2010年前后,后系争房屋短暂出租一段时间后,由邱某再婚家庭居住直至征收。征收之前,系争房屋内有倪某、邱某及邱某家人等5人户籍在册。
  
  2019年5月27日,系争房屋所在地区被纳入征收范围。2019年6月10日,邱某与征收单位签订征收协议。根据该征收协议,认定系争房屋建筑面积16.79平方米,系争房屋价值补偿款1,675,391.21元;另有各类奖励合计130余万元。
 
 法院查明倪某与邱某在离婚时通过离婚协议书约定:“双方离婚后,若有涉及公有居住房屋租赁户名(包括房地产权利人)变更、分立、遇动迁和户口迁移、户口分户等事项,双方依照政策法规的规定及时到有关部门办理申请手续。”

  法院另外查明本市天潼路房屋于2004年左右动迁,承租人原为倪某之母,安置对象包括当时的倪某、邱某家庭3人在内,倪某、邱某取得动迁款后购买了系争房屋;倪某与邱某婚姻关系存续期间其家庭曾分配跃高新村房屋;倪某名下有位于本市中原路的产权房屋一套。

  现倪某向一审法院起诉请求:要求依法分割系争房屋的征收利益,分得货币补偿款1,380,000元。

法院判决:

  虹口区人民法院经审理认定征收居住房屋的,公有房屋承租人所得的货币补偿款、产权调换房屋归公有房屋承租人及其共同居住人共有。系争房屋虽为公房,但并非按国家福利政策受配取得,而是在倪某、邱某婚姻关系存续期间以家庭财产在市场上购买取得,尽管登记的承租人为邱某,但系争房屋的居住使用权归属倪某、邱某双方,双方对系争房屋均享有居住使用权。因婚姻关系的解除双方不能共同居住使用系争房屋,自愿离婚协议书中对于系争房屋居住使用权的归属未进行明确约定,倪某户籍在系户籍在系争房屋中,亦曾实际居住系争房屋,倪某虽未提供证据证明邱某承诺系争房屋的征收利益由双方各半分割,然亦无证据证明倪某放弃了其在系争房屋中享有的权利,故倪某有权分割系争房屋的征收利益。因征收前,系争房屋长期由邱某方居住使用,故征收补偿款中与居住、搬迁相关的款项由邱某方分得。倪某放弃征收协议外结算单另行发放的款项,系对自身权利的处分,与法不悖,予以照准。综合考量系争房屋的来源、各方对房屋的贡献、居住状况、人员结构、享受住房福利的情况等因素,酌情确定倪某应分得系争房屋征收补偿款1,000,000元。

  后邱某一方向上海市二中院提起上诉,二审法院驳回上诉,维持原判。

律师分析:

  倪某在他处有过福利分房,且也享受过房屋动迁货币补偿款。本来是不符合同住人资格,但为什么能获得拆迁款?本案中倪某在享受动迁利益之后仍然可以分得系争房屋的征收利益,主要原因在于系争房屋的来源。系争房屋虽为公房,但并非按国家福利政策受配取得,而是邱某和倪某夫妻二人通过市价购买到公房的承租权所得,是否享受过福利分房并不对倪某享受征收利益产生影响。因此系争房屋虽表面上为公房性质,但实质上与私房的性质更为类似。因此法官进行拆迁利益分配时,并没有按照同住人标准进行分配,而是类似共有财产分割,综合考虑房屋的来源、购买价格等因素,基于此认定倪某并未放弃系争房屋的权利,最终判决倪某分得征收补偿利益100万元。 
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